부동산 시장분석

목차

 

부동산 시장분석

시장분석

의의

수요와 공급 상호관계가 대상 물건 가치에 어떠한 영향을 미치는가 조사 분석하는 것입니다. 시장 수요공급 조건을 대상 부동산과 관련짓는 것을 말합니다. 시장분석은 세 가지 이유에서 필요하게 됩니다. 첫 번째로 부동산이 경제재화성격이 있기 때문입니다. 따라서 수요 공급 분석으로 시장가격 형성에의 분석이 요청됩니다. 두 번째로 시장참가자 선호도 판단을 위해서 필요하게 됩니다.  세 번째로 부동산 가치형성과정의 반영이 필요하기 때문입니다. 부동산은 사회 경제 행정적 요인의 변화에 따라 효용, 상대적 희소성, 유효수요가 변화합니다. 이에 따른 가치 변동이 있으므로 시장분석을 통해 분석할 필요가 있습니다.

 

절차

생산성 분석, 시장 획정, 수요 분석, 공급 분석, 균형 분석, 포착률 추계의 절차로 이루어집니다.

 

생산성 분석

대상 부동산의 법적 물리적 입지적 특성을 조사하고, 부동산 제품을 차별화하고 대상 부동산이 공급할 수 있는 입지 효용이나 서비스능력을 조사 연구하는 것입니다. 여기서 중요하다고 생각하는 점은 법적 특성입니다. 우리나라는 용도지역, 용도지구 등의 제도를 시행중입니다. 이는 강력한 제한으로 볼 수 있습니다. 가능 불가능한 이용이 정해지고 용적률과 건폐율이 한도가 발생하기 때문입니다. 공법상 제한을 어길 수는 없으므로 법적 특성에의 분석이 필수적으로 요구됩니다.

 

시장 획정

유형이나 용도 지리적 위치 등에 따라 별도 세분시장으로 분류합니다. 특정 부동산 제품을 타겟 소비자 층에 맞춰 동질적인 소집단으로 구분하는 작업입니다.

수요 분석

획정된 세분시장별 대상부동산의 잠재적 가능 수요자를 찾는 작업입니다. 수요에 미치는 요인을 분석하게 됩니다.

공급 분석

기존 경쟁부동산의 재고와 경쟁적 공급이 가능한 신규 부동산 건축 프로젝트까지 조사에 포함해야합니다. 

시장균형 분석

한계수요 가능성을 모색하고 초과 공급 시 균형점이 어느 시기에 도래할지 예측하고 분석해야합니다. 이를 이 단계에서 행합니다.

포착률 추계

포착률이란 대상 부동산이 주어진 시장 조건에서 특정 유형 부동산 전체 시장에서 차지할 것으로 예상되는 시장점유율을 말합니다. 

 

 

지역분석

의의

대상 부동산이 속한 지역을 획정하고 그에의 지역요인을 분석해 지역 장래 동향을 명백히 함으로써 지역의 표준 이용과 가격수준을 판단하기 위한 분석을 말합니다. 이는 부동산의 고정성으로 인한 지역성 형성 측면에서 필요성이 있습니다. 지역요인 분석은 사회적 요인, 경제적 요인, 행정적 요인 등에서 검토하게 됩니다.

 

대상

지역분석 대상은 인근지역, 유사지역, 동일수급권을 대상으로 합니다. 인근지역은 대상이 속한 지역을 말합니다. 유사지역은 대상이 속하지 않았지만 인근지역과 유사한 지역을 의미합니다. 동일수급권이란 대상 부동산이 속한 지역과 대체적 경쟁적 관계에 있는 타 지역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함하는 광역권을 의미합니다. 특히 인근지역이 지역분석 과정에서 중요하게 작용합니다. 인근지역이야말로 부동산 지역성을 가장 잘 반영하기 때문에 그렇습니다.

절차

대상지역 획정, 지역요인 분석, 표준적 이용 분석, 가격수준 파악으로 이어집니다. 종국적으로 판단하고자 함은 지역에 따른 가격수준입니다. 이를 위해서는 대상지역 획정이 분명해야 합니다. 인근지역을 어디까지 삼을지가 사례 수집의 범위로 작용하기 때문입니다. 너무 넓으면 사례 수집은 용이하지만 지역성 반영이 어렵습니다. 그 반대라면 사례 수집이 어렵습니다만 지역성 반영을 잘 할 수 있게됩니다.

목적

종국적으로 부동산 가치 평가를 위한 목적입니다. 지역적 차원 가격수준을 판단합니다. 이후에 후행할 수 있는 최유효이용 판단을 위한 선행적 분석 절차의 의미가 있습니다.

 

개별분석

의의 분석 필요성

대상 부동산 최유효이용을 판정하는 작업을 말합니다. 대상 부동산 개별성에 따라 가치형성요인을 분석해 최유효이용을 판정하고, 대상 부동산 가격을 구체화합니다. 부동산은 개별성이 있습니다. 이론상 형상, 규모, 도로조건 등이 전부 상이하므로 일물일가 법칙 예외가 적용되기 쉽습니다. 따라서 이러하 개별적 요인을 반영하기 위해서 개별분석이 필요하게 됩니다. 개별요인 분석내용상 자연 사회 행정 경제적 요인 판단을 요구합니다.

 

지역분석과의 관계

지역분석이 통상 선행하므로 분석 절차상 관계가 있을 수 있습니다. 하지만 항상 지역분석이 선행하지는 않고 개별분석이 선행할 수 있습니다. 분석 내용상 관계가 있습니다. 사회 경제 행정적 요인을 분석하는 관계가 있기 때문입니다. 이는 지역요인인지 개별요인인지에 따라 상이할 뿐입니다. 최유효이용 개념상 양자의 분석이 수행되는 관계가 있습니다. 부동산이 최대수익을 갖는 이용으로 이용됩니다. 하지만 지역의 영향을 받아 개별 이용이 고려되게 됩니다. 각기 부동산 최유효이용이 상이할 수 있으므로 지역분석과 개별분석이 필요하게 됩니다.

시장성 분석

의의

대상 부동산과 경쟁 부동산, 그리고 시장 상황을 종합해 대상 부동산 시장성이나 분양성을 분석함을 말합니다. 대상 부동산과 경쟁 부동산의 임대료 수준, 흡수율, 시장지역 수요와 공급, 유사부동산 건축추세, 공실률 유형 등을 분석하는 것입니다. 개발된 부동산이 현재나 미래 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 잠재력을 조사함을 말합니다.

 

필요성

특정 유형시장 행태와 거시적 시장의 지향이 상이할 수 있습니다. 시장성 분석은 특히 개발 예정 부동산과 수익성 부동산에 대한 평가에서 중요하게작용합니다. 시장성 분석은 부동산 개발, 부동산 투자 등에서 활용될 수 있습니다

 

시장분석과의 관계

시장분석은 특정 유형이라기보다 시장 전반 수요와 공급을 분석합니다. 따라서 시장성분석 대비 거시적인 범위로서 분석범위 면에서 관계가 있습니다. 분석절차 면에서도 관계가 있습니다. 시장분석을 선행해 시장성 분석의 편의를 도모하기 때문입니다.