부동산 증권화

목차

 

부동산 증권화

 

부동산 증권화 의미

부동산 증권화는 부동산 권리를 매개로 이에의 현금흐름에 기반해 채권, 주식 등의 증권을 발행하는 행태를 의미합니다. 부동산이 일반적으로 고액의 자산이므로 비유동성이 있습니다. 이를 극복하고자 도입된 방법으로 다른 자본시장의 효율성을 도모하고자 하는 차원에서 도입되었습니다. 

 

부동산 증권화 취지

부동산은 일반적으로 고가의 재화에 해당합니다. 하지만 증권화를 통해 소액으로도 투자가 가능해졌습니다. 따라서 소액에 대한 수익을 얻을 수 있게 됩니다. 이는 첫 번째 취지에 해당합니다. 두 번째는 부동산 시장의 비효율성을 보완할 수 있습니다. 부동산 시장은 부동산의 부동성으로 지역 한정한 시장이 형성됩니다. 또한 개별성이 강하므로 개별 자산의 특성이 제각기인 특성이 있습니다. 개별자산 이질성이 강해 매개자인 부동산 중개인이 요구되는 이유이기도 합니다. 효율성이 낮다는 의미는 정보가 시장에 즉각 반영되지 않음을 의미합니다. 부동산 시장의 효율을 고려할 시, 약성 효율화 시장이라고 합니다. 즉 시장에 정보 반영이 늦어져 이익을 볼 가능성이 있지만 그에 따라 손해 가능성도 현실적으로 큽니다. 부동산 시장이 효율성이 낮은 시장이 형성되므로 이를 자본시장과 연계해 효율성을 증가시킬 수 있게 합니다. 세 번째는 부동산 시장 활성화와 관련이 있습니다. 일반 경기도 고저의 사이클이 존재합니다. 부동산 시장 경기도 마찬가지입니다. 시장 거래 가능성을 상승시킬 수 있으므로 시장 하락을 예방시키는 효과가 있습니다. 세 번째 이유와 연관해 자본시장의 투자상품을 다양화할 수 있는 장점이 있습니다. 투자자 차원에서 다양한 자산을 조합 병렬 구성해 포트폴리오 구성이 가능하게 합니다. 네 번째로 전문가를 통한 간접투자의 활성화를 가능하게 하는 취지가 있습니다. 이들은 운용보수를 받고 그에 따라 전문적 투자행위를 합니다. 부동산 증권화 발전은 부동산 간접투자업의 질적 향상을 도모할 수 있는 취지가 있습니다.

 

 

 

부동산 증권화 종류

주식, 채권 등의 증권

자산 담보부 증권(Asset Backed Security)

유동화자산을 기초로 자산유동화 계획에 따라 발행되는 출자증권, 사채, 수익증권 등의 기타 증권 또는 증서를 말합니다.

 

저당 담보부 증권(Morgage Backed Security)

금융기관이 보유한 저당권을 유동화중개기관을 통해 또는 직접 투자자에게 매각되는 시장인 2차 저당시장에서 증권 형태로 매각되는 것을 말합니다.

 

리츠(Real Estate Investment Trusts_REITs)

다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자함으로써 그를 운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 간접투자기구를 의미합니다. 근거 법률이 부동산투자회사법입니다. 또한 소관부서가 국토교통부입니다. 상장리츠와 비상장리츠로 나눌 수 있습니다. 상장리츠라면 주식시장에서 거래됩니다. 2022년 기준 80조 원이 운용 중입니다.

 

부동산 펀드 (Real Estate Fund_REF)

펀드 재산의 50%를 초과해 부동산 및 부동산 관련 자산에 투자하는 펀드를 의미합니다. 리츠와 유사성이 많으나 리츠와 달리 소관부서가 금융위원회로 다릅니다. 또 근거 법률이 자본시장과 금융투자업에 관한 법률입니다. 2020년 7월 기준 규모가 105조 원입니다. 현재는 리츠보다 시장규모가 좀 더 우세합니다.

 

 

프로젝트 금융 (Project Financing)

장래 발생할 사업의 현금흐름을 기반해(담보해) 자금을 조달하는 행위를 말합니다. 이는 프로젝트 금융 부채상환 의무가 사업주에게 전가되지 않는 특성이 있습니다. 이를 비소구 금융이라고 합니다. 사업주가 위험 부담 등으로 위험 부담을 질 때만 제한적으로 청구할 수 있습니다. 이를 제한적 소구라고 합니다. 프로젝트 개별 위험성에 따라 위험성이 있으므로 일반 대출금리를 초과해 운영되고 있습니다. 실제로 ABS에 포함돼 증권으로 발행될 수 있습니다.