깡통전세와 월세 중심 현상

목차

 

깡통전세와 월세 중심 현상

깡통전세란

깡통전세란 매매가 보다 전세보증금과 담보대출액이 합계가 더 높은 부동산을 의미합니다. 통상 전세보증금과 담보대출액이 매매가의 70%이상이 되면 깡통전세라고 불립니다. 이러한 부동산에 전세 입주 시, 추후 전세자금을 반환받지 못할 가능성이 있습니다. 빌라왕 사건 등을 이유로 깡통전세가 사회 문제로 대두되고 있습니다. (이런 사회문제가 발생한 것에 유감스러운 입장입니다.)

 

깡통전세 원인

부동산 매매시장 가격 하락

부동산 시장이 고금리 인경우 가격하락이 지속될 수 있습니다. 부동산은 고가의 재산인 만큼 타인자본 조달이 구매시 필수적이기 때문입니다. 고금리는 이자비용 부담을 증가시킵니다. 부동산 시장가격이 높은 시기에 부동산을 매수했다면 이러한 가격하락이 달갑지 않을 것입니다. 따라서 매매시장 가격은 깡통전세 현상의 한 원인이 됩니다.

과거 갭투자 성행으로 매도 증가

갭투자가 과거(저금리시기)에 성행했습니다. 갭투자란 매매가와 전세 가액 차이가 적은 주택을 구하고, 이에의 전세 세입자를 구해 그러한 자금을 받아 부동산을 투자하는 행위를 의미합니다. 문제는 갭투자는 부동산 가격 상승기에만 유효하다는 점입니다. 부동산 가격하락 시 이는 전세자금도 반환활 수 없는 상황을 야기할 수 있습니다. 더욱이 고금리 변동으로 부동산 대출상환능력이 부족하면 부동산이 경매에 넘어가는 문제도 있습니다. 이러한 시장에 공급증가로 부동산 매매가는 더 감소할 수 있습니다. 악순환이 반복됩니다. 

전세금액의 고가성

과거에는 전세로 임차하는 사람이 많았습니다. 이를 통해 임차인은 금액을 한번에 지불하고, 부동산 사용수익 종료시 금액을 반환받게 됩니다. 전세 수요는 감소했습니다. 따라서 과거의 전세금액이 상대적으로 고가성을 띄게 됩니다. 현재의 부동산 시장상황과 달리 과거 계약상황에 매여있기 때문입니다.

 

이하는 깡통전세 현상과 관련될 수 있는 것들입니다.

월세 전환 현상

전세가 월세로 전환되는 현상이 가속화되고 있습니다. 전세자금도 대출이 가능합니다. 이런 현상은 역시 고금리에 일정부분 기인합니다. 수요자 입장에서 월세를 선호하고, 임대인도 월세로 전환하면 월 단위로 수입이 발생하게 됩니다. 임대인은 임차인으로부터 전세금을 받아도 계약기간 만료하면 이를 반환해야합니다. 종합적으로 월세로의 우세한 현상이 지속되는 형국입니다.

주세(週貰) 등장

월이 아닌 주단위로 임대를 하는 형태도 발생하고 있습니다. 이는 특이한 부동산 현상으로 관측됩니다. 임대인은 보증금을 받지 않습니다. 임차인은 주마다 임차비를 지급하는 대신, 깡통전세와 같은 현상을 배제할 수 있는 장점이 있습니다. 또 임차인은 보증금이 월세의 10배 이상되므로 비용 부담이 될 수 있습니다. 사회초년생일 시 이런 현상은 심화되죠. 주세가 월단위로 보면 월세보다 더 많을 수도 있습니다. 하지만 주세를 내더라도 위험부담이 낮은 방식을 선호하는 것입니다.