NPL(Non performing loan)

목차

 

NPL이란

 

NPL이란

NPl이란 쉽게 말해서 무수익여신으로 볼 수 있습니다. 은행이 발행한 대출로 3개월 이상 이자를 수취하지 못한 채권(債權)을 말합니다.

은행이 담보대출을 실시하였으나 채무자가 자금사정이 여의치 않아 대출금 이자를 계속 연체할 수 있습니다. 은행입장에서는 대출채권에서 이자수입이 발생하지 않게 되므로 이러한 대출채권을 부실채권으로 분류합니다.

 

 

NPL 종류

담보부 NPL과(부동산을 담보로 대출한 채권이 3개월 이상 연체된 채권)과 무담보부 NPL(신용카드, 신용대출 등 담보 없이 대출한 채권이 3개월 이상 연체된 채권)으로 나누어집니다.

 

NPL 장점

• 안정성 - 1,2 순위 저당권에 투자함으로써 채권확보에 안정성이 높습니다.

                    재실사 평가를 통해 정확한 회수금액을 알 수 있습니다.

• 환금성 - 투자기간이 비교적 짧은 시간 내에 배당을 받을 수 있습니다.

                    부동산 투자보다 현금흐름이 빨라 장시간 소유되는 부동산 투자에 비해  현금 유동성이 좋은 편입니다.

• 양도세 - 배당소득에 대한 비과세 효과가 있습니다. 

                    채권자로서 배당에 참가하기 때문에 세금이 부과되지 않아 더 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

• 눈으로 정보 파악 - 투자대상물 건의 소재 파악이 가능해 물건의 시장성과 가치 판단이 쉽고 투자 여부를 선택 및 매입가격 결정이 용이합니다.
• 낙찰 실패 재투자 - 채권을 구입하고 입찰에 참여해 낙찰을 받지 못한 경우에도 배당을 통해 투자금액을 회수할 수 있습니다.

 

 

NPL 단점

• 협상의 어려움 - 매도자와 협의를 통한 매수 방법을 사용하거나 매도자에 일방적으로 끌려가는 구조로 되어 있다는 점입니다.

매도인 입장에서는 한 푼이라도 더 받으려 하다 보니 낙찰가보다 높은 가격을 제시하는 것이 일반적입니다. NPL을 구입해 경매에 참여하는 경우에도 과도한 입찰가격에 낙찰하는 사례가 빈번히 이루어집니다.

• 권리 분석의 어려움이 있어 초보자가 접근하기 어렵다. - 기초적인 부동산 지식을 바탕으로 해서 경매에 관한 지식도 갖추어야 합니다.
• 부동산 경기와 시세에 영향을 받아 감정가를 예측하는데 어려움이 따릅니다.
• 투자 물건 종류가 제한적입니다. (제한적 경매물건) 

사실상 무용지물인 토지를 낙찰받도록 하든가, 임대가 안되는 장기 공실 상태인 상가 등을 고가에 낙찰받도록 유도하는 경우가 많이 발생할 수 있습니다. 

(NPL 구입 시에는 그 채권권의 목적물인 부동산의 가치 평가가 우선돼야 합니다. 채권의 대상 부동산을 꼭 방문해 살펴보고, 대상 부동산이 구입하고자 하는 목적에 부합한지를 분석해 봐야합니다. 인근 부동산을 방문해 임대현황이나 매매가격 등의 타당성 조사를 해야 합니다.)

• 경매의 유찰로 원금 손실이 발생할 수 있다.

 

NPL 투자방법

첫째는 법원에서 경매에 참가해 낙찰받는 방법이 있습니다. 근저당권자는 피담보채권을 채무자가 미상환할 시, 담보로 설정한 부동산에 경매를 신청할 수 있습니다. 이러한 매각을 통해서 근저당권자는 피담보채권을 보전받게 됩니다. 투자자는 NPL를 매입하므로 경매에 참가하면 근저당권의 채권가액만큼 배당수익을 받게됩니다.

 

둘째는 NPL 자체를 대상으로 하는 투자법입니다. 금융기관(대출 대주)은 담보를 근저당권을 설정하고 대출을 합니다. 대출 차주가 3개월 이상 이자 납입이 지연되면 독촉을 합니다. 과거에는 정상 전환이 불가한 대출금에 대해서는 경매를 진행해 자금을 회수했습니다. 하지만 경매로 자금을 회수하려면 8개월 이상의 기간이 소요됩니다. NPL은 자금을 1개월 이내 회수할 수 있습니다. 따라서 금융기관에서는 부실한 대출금을 빨리 처분해야 손실과 연체대출을 줄일 수 있습니다. 즉 충당금 환입으로 이익을 낼 수 있습니다. 달리 말해서, NPL은 금융기관과 개인 투자자 모두에게 이익이 됩니다. 금융기관은 부실대출을 처리할 수 있고, 개인투자자는 투자를 통한 차익을 실현할 수 있습니다. NPL 투자 시, 토지에 국한해서는 전, 답, 임야는 도로가 확보되어 있는지를 확인해야 합니다. 또 도로에 대한 개설 또는 점용 허가 여부부터 지목 변경이 가능한지를 확인해야 합니다. 개발 분담금에 대한 추가 부담과 토지이용계획원을 참조해 해당 건축과에 방문해야합니다. 또 건축 허가 가능 여부 등을 확인해 종래 목적으로 활용하기보다는 개발 가능한 물건인지에 초점을 맞춰야 합니다.