금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향

목차

 

 

美 금리 인상, 환율 등에 따라 증권 등의 시장이 요동칩니다

 

02.24 기준 한국은행은 잠시 기준금리 인상을 멈출 것을 시사했습니다. 하지만 완전히 인상을 멈춤은 아니고 관망 후에 인상을 재개할 수 있음을 밝혔습니다.

 

이러한 현상이 지속 시(3.5%의 기준금리 유지), 미국과의 금리 격차는 더 커질 전망입니다.

금리 인상 의미

금리인상이란 중앙은행이 기준금리를 인상함을 의미합니다. 금리 인상에는  부동산 시장에서 2가지 중요함이 있습니다.

 

1. 타인자본 비용 상승으로 인한 실수요 감소

부동산은 물리적 공급량의 제한성 때문에 고가의 재화입니다. 매수 시, 자본만으로 이를 조달하기는 어렵습니다. 타인자본도 조달되어야 함이 보통이죠.

금리 인상은 타인자본 실질 비용을 상승시킵니다. 따라서 실수요가 감소합니다.

 

2. 최소 수익률 상승으로 인한 투자수요 감소 

부동산을 투자재로 본다면, 투자자의 최소한 수익률이 상승하게 됩니다. 투자자로서는 예금만 넣어도 일정 수익률이 보장됩니다. 하지만 금리가 상승되면서 수익률이 상승합니다. 따라서 투자 부동산으로서 수익률이 이에 미달하게 되면 수요가 감소합니다. 즉 투자수요가 감소할 수 있다고 보입니다.

 

부동산 시장 

의미

부동산 시장이란 부동산 권리를 매개로 해 매수자와 매도인 간 거래 가격과 거래량이 발생하는 장을 의미합니다. 다분히 추상적인 시장으로 볼 수 있습니다. 부동산 시장은 부동산 특성상 지역 시장, 용도별 시장, 시기별 시장 성격이 성립할 수 있습니다.

 

 

종류

시기별 시장

부동산은 영속하는 재화입니다. 따라서 단기와 장기에 따른 시기별 구분 시장이 성립합니다. 따라서 부동산 시장은 시장 흐름을 갖습니다.

 

 

이용 상황별 시장

주거용, 상업용, 오피스, 산업용 시장으로 세 분류할 수 있습니다.

 

주거용 시장은 일종의 필수재 성격으로서 생활거주 공간이 되는 부동산이 거래됩니다.

상업용 시장은 상가가 대표적으로 상업활동을 위한 시설이 입점하게 됩니다. (음식점, 미용실, 카페 등등)

오피스 시장은 기업이 업무용 공간으로 활용하는 부동산 시장을 의미합니다. 지식산업센터도 이에 해당합니다.

산업용 시장은 특히 공장용지, 물류창고 등으로 활용되는 부동산 시장을 의미합니다.

 

오피스 건물

지역별 시장

부동산 시장은 지역별로도 성립할 수 있습니다. 예를 들어, 서울 및 수도권 시장, 그 외 비수도권 시장, 광역시별 시장이 있습니다.

(현재 수도권에 50% 이상이 거주하므로 수요가 집중되는 면이 있습니다.)

 

 

권리별 시장

부동산 시장은 권리별 시장으로도 볼 수 있습니다. 이에 따라 소유권이 거래되는지, 임대 공간이 거래되는지 구분할 수 있습니다. 이는 특히 상업용, 오피스 시장에서 중요합니다. 임대율과 임대료가 그 부동산 가치를 결정하기 때문입니다. 반면 주거용 시장에서는 생활에 필수적인 특성이 있기 때문에 이보다 상대적으로 덜합니다.

 

 

 

금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향

시기별 시장에의 영향

단기에는 금리 인상으로 수요 감소하므로 부동산 시장의 거래량과 거래 가격이 감소하게 됩니다.

장기에는 거시경제가 회복될 수 있으므로 금리 인하가 가능할 것입니다. 이래야만 투자가 활발해지고, 소비가 늘어나기 때문입니다. 따라서 이에 따라 다시 부동산 시장 전반 수요가 상승할 수 있습니다. 그러면 다시 거래량과 거래 가격도 오를 것으로 예측할 수 있습니다.

 

장기적으로 우상향하지만, 주기를 갖고 하향하기도 합니다.

 

 

이용 상황별 시장에의 영향

전반적으로 부정적 영향이 예상됩니다.

 

단기에 주거용 시장, 산업용 시장은 거래량과 거래 가격 감소가 예상됩니다. 금리 인상으로 가계의 이자비용 부담, 기업투자비용이 상승하기 때문입니다.

 

상업용 시장은 편차가 클 거라고 생각합니다. 입지가 좋거나 수익력이 좋은 임차인이 있는 상업용 부동산은 수익 유지가 가능합니다. 따라서 거래 가격 감소가 적을 것입니다. 그럼에도 시장 전체적으로 거래량 감소는 피하기 어렵다고 봅니다. 

오피스 시장은 입지조건이 우수한 지역은 기업들의 충분한 임차수요가 있으므로 거래가격 감소 영향이 적을 수도 있다고 봅니다. (서울 강남, 여의도, 판교 등등)

 

 

지역별 시장에의 영향

수도권 시장이 비수도권 시장보다 상대적으로 거래량 감소가 적을 수 있습니다. 공통적으로 양 시장 모두 금리 인상이 실수요 감소에 영향을 주게 됩니다. 따라서 거래 가격 감소는 피할 수 없다고 생각됩니다.

 

권리별 시장에의 영향

임대차 시장은 수요 상승합니다. 금리 부담이 가중되므로 소유에의 수요가 감소하기 때문입니다. 따라서 이런 현상이 지속하면 월세는 상승할 수 있습니다. (전세도 대출이 필요한 정도의 고액이라면 수요 감소가 예상됩니다.)

 

소유권 거래시장은 수요 감소로 거래 가격이 감소할 수 있습니다. 

 

 

(제 소견이지 투자 대상 권유나 추천이 아닙니다.

투자는 본인 가치관과 책임으로 하는 것입니다.)