부동산 임대차계약 시 유의사항

목차

 

 

부동산 임대차계약이란

부동산을 대상으로 임대인과 임차인간에 의사표시에 따른 계약을 의미합니다. 임차인은 차임을 지급하고, 임대인의 부동산을 사용 수익할 수 있는 권리가 생깁니다. 임대인은 부동산의 공간을 임차인에게 제공하고, 차임을 받을 수 있는 권리를 가집니다. 임차인은 선량한 관리자 의무에 따라 주된 부동산 목적에 어긋나지 않게 사용해야하는 의무가 있습니다. 임대인은 임차인 사용수익을 위해 부동산을 수선할 의무를 갖습니다.

 

 

부동산 임대차계약 특징

임대차 계약은 채권관계에 해당합니다. 따라서 본질적으로 임대인, 임차인의 신용에 기반한 계약입니다. 채권관계로서 소유권으로 대표되는 물권보다 후순위입니다. 물권은 대세효가 있지만 채권은 상대효만 있을 뿐이기 때문입니다. 따라서 보증금 반환을 위해서 몇가지 안전장치가 필요하게 됩니다.

 

(자세한 사항은 아래를 클릭해주시길 바랍니다.)

부동산 보증금 우선변제권과 최우선변제권

 

부동산 계약 시 유의사항

 

건축물 대장 확인

건축물 대장을 확인해 건물 용도를 어떻게 허가받았는지 파악해야합니다. 상가용으로 사용되고 이를 위해 허가를 받은 근린생활시설이 있습니다. 이를 임대인이 불법으로 주거용으로 임대할 수 있습니다. 이러한 건물은 주거목적으로는 전입신고가 불가능합니다. 또 전세자금 대출이 난해합니다. 주택임대차보호법은 주택에 거주하는 임차인 보호를 위한 법입니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물 일부가 주거공간 외의 목적으로 쓰이는 경우에도 인정됩니다. 하지만 비주거용 건물이 주거의 목적으로 사용되었을 때는 적용되지 않습니다.

 

 

공동주택 유의사항 

아파트, 다세대주택, 연립주택과 같은 집합건물은 공동주택에 해당합니다. (다가구주택은 단독주택에 해당합니다.) 이는 각각 호수별로 소유권이 있습니다. (단독주택은 한채가 하나의 소유권 객체입니다.)  따라서  호수를 명확히 확인하여 공부상에 나오는 주소를 정확히 기재해야합니다. 그런 경우에만 주택임대차보호법에 따른 임차인 보호를 받을 수 있습니다.

 

계약서 특약사항 

우리나라는 성문법 국가입니다. 민법과 주택임대차보호법 등의 규정이 선적용됩니다. 하지만 계약에 따른 특약내용을 정할 수 있습니다. 특약사항에 계약해제조건, 위약금 등을 기재해야합니다. 자세하면 자세할수록 추후 발생할 분쟁을 예방하고 대응할 수 있어서 좋습니다.

 

계약 시 대리인이 참석한 경우

대리인에게 임대인 본인의 신분증, 인감증명서, 도장 뿐만 아니라 위임장도 요청해야합니다. 임대인, 즉 건물소유주의 인감도장을 찍고 ‘인감증명서'를 반드시 첨부하도록 요구해야합니다. 대리인이 소지한 위임장이 임대인이 진정으로 교부한 것인지 여부를 확인해야합니다. 위임의 범위가 임대차 계약 전체에 대한 것인지 여부 등을 필히 확인해야합니다. 또한 계약서 작성 이전에 건물 소유주와 직접 통화를 하여 위임여부 및 기타 확인이 필요한 사항을 문의해야합니다.

 

그 외 유의사항

• 계약 전 현장답사를 통해 도로여건, 주변환경 등을 살펴봅니다.
• 등기부등본을 열람해 소유자 일치 여부, 저당권, 채권설정 등이 계약서와 동일한지 확인합니다. (등기부상의 갑구에 소유권이 나옵니다. 을구에는 저당권 등의 제한물권이 나오므로 반드시 봐야합니다.)
• 등기부상 을구에 근저당권등이 많으면 추후에 계약 종료시 보증금을 못 받을 가능성이 있으니 유의해야합니다.
• 단독주택일 시, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원을 열람합니다. 등기부와 대조해 면적 등이 같은지 파악합니다. 
• 전입신고, 확정일자를 받기 전까지는 해당 건물에 대한 근저당을 설정하지 않겠다는 내용이 있으면 임차인에게 유리합니다.
• “임대인은 임차인의 전세자금 확보를 위한 금융권 대출에 적극적으로 협조한다.”라는 내용을 특약사항에 구체적으로 명시함이 필요합니다.
• 근저당권이 설정된 주택 전세계약시, 채권 최고액과 전세보증금을 합한 금액이 예상경락가보다 낮은 주택을 선택해야합니다.

 

임대차계약 후 유의사항

• 만일의 경우 부동산 경매 처분 시, 세입자는 배당요구종기일 내에 배당요구를 해야 전세보증금을 받을 수 있습니다.
• 전입 신고시 등기부등본상의 주소를 기재하고, 전세계약서에 확정일자를 받아야 전세권보호를 받을 수 있습니다.
• 임대차 계약서 작성 후, 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.