부동산 보증금 우선변제권과 최우선변제권

목차

 

보증금 우선변제권과 최우선변제권

 

 

물권과 채권 차이

물권

물권은 물건에의 권리를 말합니다. 물권은 대세효가 있습니다. 부동산 기준으로 말하면 사용, 수익, 처분 권능이 인정되는 소유권이 있습니다. 소유권을 제한하는 물권으로서의 제한물권이 있습니다.

제한물권은 용익물권과 담보물권으로 구분됩니다. 용익물권은 지상권, 전세권, 지역권이 있습니다. 지역권은 논외로 하겠습니다. (잘 사용되지는 않으므로)

지상권은 수목 및 건물을 소유하기 위해 타인 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. (민법 제 279조) 전세권은 전세금을 지급하고, 타인 부동산을 사용 및 수익할 수 있는 권리를 말합니다. 전세권은 부동산 전부에 대해 후순위권리자와 기타 채권자에 앞서 전세금을 우선변제받을 권리가 있습니다. (민법 제 303조)

 

담보물권은 저당권, 질권, 근저당권이 있습니다. (질권은 논외로 하겠습니다) 저당권은 채무자 또는 제3자가 부동산 점유를 이전하지않은 채, 채무 제공한 담보로 부동산을 대상으로 다른 순위 채권자보다 자기채권을 우선변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. (민법 제 356조) 저당권자는 피담보채권을 채무자가 상환치 않으면 부동산 경매를 청구할 수 있습니다.

근저당권이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말합니다. (민법 제 357조)

(중요한 점이 물권은 채권보다 우선합니다.)

 

채권

채권(債權)(bond 아님)은 인(人)적 관계에서만 적용되는 권리를 말합니다. 즉 상대효만 있습니다. 중요한 점으로 임대차 계약 권원은 채권인 점에 있습니다. 소유권 등 기타 물권에 후행하게 됩니다.

 

 

우선변제권 

의미

세입자 보호를 위해 주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도를 받아 전입신고를 마치면 제3자에게 임대차계약으로 대항할 수 있는 대항력을 부여합니다.

 

물권이 채권에 우선한다고 전술했습니다.

주택임대차보호법은 세입자 보호를 위해 대항요건을 갖춘 상태에서 임대차계약서에 확정일자를 받으면 경매시 보증금에 대하여 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리(우선변제권)를 인정해주고 있습니다.

 

우선변제권은 임차인이므로 채권자에 불과하지만 일반 채권자에 비하여 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리가 생성됩니다.  확정일자와 근저당권자 등 담보물권자의 설정일을 비교하여 후순위 담보물권자 보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리입니다.

 

요건

소액임차인은 경매신청이 등기부에 기입되기 전까지 주택의 인도+전입신고를 갖춰, 배당요구를 할 수 있습니다. 그러면  우선적으로 변제를 받을 수 있습니다.

 

우선변제금

주택임대차보호법 시행령 제11조 기준입니다.

• 서울 : 1.5억원
• 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1.3억원
• 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 7000만원
• 기타 지역 : 6000만원

수도권 과밀억제권역은 다음과 같습니다. (수도권정비계획법 시행령 별표 1)

• 서울특별시
• 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외)
• 의정부시
• 구리시
• 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함)
• 하남시
• 고양시
• 수원시
• 성남시
• 안양시
• 부천시
• 광명시
• 과천시
• 의왕시
• 군포시
• 시흥시(반월특수지역 제외)

최우선변제권

의미

더한 주택임차자 보호를 위해 보증금을 가장 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 우선변제금보다는 낮습니다. 

 

요건

보증금 소액(한도 이하) , 주택 인도, 전입신고, 배당요구가 있어야 최우선변제를 받을 수 있습니다.

 

최우선변제금

주택임대차보호법 시행령 제 10조 기준입니다.

• 서울 : 5000만원
• 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 4300만원
• 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 2300만원
• 기타 지역 : 2000만원

수도권 과밀억제권역은 다음과 같습니다. (수도권정비계획법 시행령 별표 1)

• 서울특별시
• 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외)
• 의정부시
• 구리시
• 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함)
• 하남시
• 고양시
• 수원시
• 성남시
• 안양시
• 부천시
• 광명시
• 과천시
• 의왕시
• 군포시
• 시흥시(반월특수지역 제외)